Το πάγωμα αδειών — τι σημαίνει
Από την 1η Μαρτίου 2026, δεν εκδίδονται νέες άδειες Airbnb στην Α’ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης — το ιστορικό, εμπορικό και τουριστικό κέντρο της πόλης.
Το μέτρο ακολουθεί το μοντέλο που εφαρμόστηκε ήδη στην κεντρική Αθήνα από το 2025, όπου παρόμοιοι περιορισμοί καλύπτουν τρία δημοτικά διαμερίσματα.
Οι αριθμοί εξηγούν γιατί η κυβέρνηση έδρασε. Από τις περίπου 7.500 εγγραφές βραχυχρόνιας μίσθωσης στο σύνολο του Δήμου Θεσσαλονίκης, οι 4.800 — δηλαδή το 64% — συγκεντρώνονται σε αυτή τη μία ζώνη. Οι δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης σχεδόν διπλασιάστηκαν μεταξύ 2022 και 2024.
Το πάγωμα ισχύει για ολόκληρο το 2026, με δυνατότητα παράτασης και στα επόμενα χρόνια.
Η παγίδα της μεταβίβασης
Αυτή είναι η αλλαγή που αιφνιδιάζει τους περισσότερους ιδιοκτήτες.
Αν έχετε ακίνητο στη ζώνη περιορισμού και το πουλήσετε, το δωρίσετε ή το κληροδοτήσετε — η άδεια Airbnb ακυρώνεται αυτόματα. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να υποβάλει αίτηση για νέα.
Αυτό σημαίνει ότι στις περιοχές περιορισμού, η άδεια Airbnb δεν προσθέτει πλέον αξία στην πώληση ακινήτου. Αγοραστές που σχεδίαζαν να εκμεταλλευτούν το ακίνητο ως βραχυχρόνια μίσθωση δεν θα μπορούν να το κάνουν.
Αν σκέφτεστε να πουλήσετε ακίνητο με ενεργή άδεια Airbnb στο κέντρο Θεσσαλονίκης, αυτό είναι σημαντικός παράγοντας στη διαπραγμάτευση.
Νέες προδιαγραφές ακινήτων — σε ισχύ από Οκτώβριο 2025
Ανεξάρτητα από το πάγωμα αδειών, η Ελλάδα εισήγαγε νέες υποχρεωτικές προδιαγραφές για όλα τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης βάσει του Ν. 5170/2025, σε ισχύ από 1η Οκτωβρίου 2025.
Όλα τα εγγεγραμμένα ακίνητα πρέπει πλέον να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό. Η νομιμότητα του χώρου αποδεικνύεται από οικοδομική άδεια ή τακτοποίηση βάσει της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Τα πρόστιμα για μη συμμόρφωση είναι σημαντικά. Πρώτη παράβαση: €5.000. Επανάληψη: έως €20.000.
Οι κανόνες αυτοί ισχύουν για όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα — όχι μόνο στις ζώνες περιορισμού.
Τι σημαίνει αυτό για επενδυτές και hosts
Το ρυθμιστικό πλαίσιο είναι ξεκάθαρο: η ελληνική κυβέρνηση αυστηροποιεί τους κανόνες βραχυχρόνιας μίσθωσης κάθε χρόνο, και η Θεσσαλονίκη ακολουθεί την Αθήνα.
Για τους υπάρχοντες hosts στη ζώνη περιορισμού, τίποτα δεν αλλάζει άμεσα — μπορείτε να συνεχίσετε να λειτουργείτε. Αλλά η άδειά σας δεν μεταβιβάζεται πλέον με το ακίνητο, κάτι που επηρεάζει την αξία μεταπώλησής του.
Για όσους θέλουν να ξεκινήσουν νέο Airbnb στη Θεσσαλονίκη, οι κεντρικές γειτονιές είναι πλέον κλειστές. Η ευκαιρία έχει μετατοπιστεί σε περιοχές εκτός της ζώνης περιορισμού.
Τα καλά νέα είναι ότι αρκετές από αυτές τις περιοχές είναι πραγματικά ελκυστικές. Καλαμαριά, Ιπποκράτειο, Χαριλάου, Τούμπα και Ανάληψη είναι καθιερωμένες, αξιόλογες γειτονιές — και οι περισσότερες έχουν άμεση πρόσβαση στο κέντρο μέσω του μετρό Θεσσαλονίκης.
Ο περιορισμός έχει ουσιαστικά ανακατευθύνει το επενδυτικό ενδιαφέρον προς αυτές τις περιοχές, γεγονός που αναμένεται να ωθήσει την ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης εκεί τα επόμενα χρόνια.
Σχετικά με τα δεδομένα
Οι πληροφορίες κανονισμών στο άρθρο αυτό βασίζονται στον Ν. 5170/2025 και στις κυβερνητικές ανακοινώσεις σχετικά με τους περιορισμούς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε Θεσσαλονίκη και Αθήνα.
Για δεδομένα σχετικά με τα έσοδα και την πληρότητα Airbnb ανά γειτονιά στη Θεσσαλονίκη, δείτε την ανάλυσή μας: Πόσα Μπορείτε να Βγάλετε από ένα Airbnb στη Θεσσαλονίκη.
Το Greek BnB Data παρέχει insights για ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτές σε όλη την Ελλάδα. Η Brothers Consulting διαχειρίζεται ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη και το Πόρτο Χέλι.
Παράθεση: Έσοδα Airbnb Θεσσαλονίκη — Πόσα Μπορείτε να Βγάλετε Πραγματικά